【連網(wǎng)】（胡笳 韓茜 顧愛(ài)松）國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)新政頻頻發(fā)出，港城房地產(chǎn)市場(chǎng)變化也不小。除了對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期上漲，一些有關(guān)營(yíng)業(yè)稅改增值稅后稅負(fù)上漲的傳言，也讓部分市民著急辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)。
不過(guò)，筆者從市國(guó)稅局了解到，日前，“營(yíng)改增”實(shí)施操作細(xì)則已經(jīng)明確。港城居民二手房稅負(fù)的計(jì)算方式確實(shí)發(fā)生了細(xì)微變化，但整體稅負(fù)不是上升而是在下降，市民無(wú)需因此而著急交易。
房地產(chǎn)交易大廳迎來(lái)買(mǎi)賣(mài)潮
昨日9時(shí)，筆者在房地產(chǎn)交易大廳看到，雖然剛剛上班，前來(lái)辦理房地產(chǎn)交易的市民已經(jīng)排起了長(zhǎng)隊(duì)，不少市民甚至是前一天就已取號(hào)，但因?yàn)橐恢睕](méi)有排到而不得不次日繼續(xù)排隊(duì)。
“最近一段時(shí)間，辦理交易的市民明顯增加。”房地產(chǎn)交易大廳工作人員告訴筆者，自3月1日新大廳搬遷至老行政審批中心一樓，1個(gè)月以來(lái)，市區(qū)（不含贛榆區(qū)）二手房共成交1371戶(hù)，較去年同期增長(zhǎng)87%，成交面積12.5萬(wàn)平方米，成交金額6.5億元；商品房登記發(fā)證1832件，同比增長(zhǎng)74%；抵押權(quán)登記4432件，同比增長(zhǎng)78%。
“數(shù)字激增，一方面與新大廳更為合理的集中性辦公有關(guān)，另一面也是市場(chǎng)交易在近期呈現(xiàn)出了明顯活躍態(tài)勢(shì)。”房地產(chǎn)交易大廳工作人員表示。
市民擔(dān)憂稅負(fù)變化著急賣(mài)房
自從聽(tīng)說(shuō)“營(yíng)改增”即將在5月1日推廣至房地產(chǎn)乃至二手房市場(chǎng)后，市民郭振坤就有些坐不住了，聯(lián)系中介打算賣(mài)房。“我手上有兩套房，一套9月交房，另一套則是2000年前的單位福利房，當(dāng)時(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格不到3萬(wàn)元，而如今這套房的市面價(jià)格則在58萬(wàn)元左右。如果按照3月‘雙減’新政，我家房子已經(jīng)滿了2年，是不用交營(yíng)業(yè)稅的。但朋友跟我說(shuō)，如果‘營(yíng)改增’之后，二手房繳稅就要按照買(mǎi)賣(mài)差價(jià)計(jì)算，稅率達(dá)到11%。這樣算下來(lái)，我家就需要繳納6.06萬(wàn)元的稅，我能不著急嗎？”郭振坤說(shuō)，他就按照中介的說(shuō)法，將自己的老房子掛出來(lái)，并委托中介幫自己租套過(guò)渡房。
筆者以購(gòu)房者身份咨詢(xún)二手房中介，但是很多中介表示新政尚未實(shí)施，還不清楚，并建議筆者盡早做決定，以免政策發(fā)生變化。“前段時(shí)間打來(lái)電話咨詢(xún)‘營(yíng)改增’后二手房繳稅政策的客戶(hù)確實(shí)不少，有的客戶(hù)甚至因?yàn)橹睋屧?月前賣(mài)房，寧愿降價(jià)成交。”天豪房地產(chǎn)中介經(jīng)理王靜波表示。
港城二手房稅負(fù)政策已明確
就此情況，筆者咨詢(xún)了市國(guó)稅局貨物勞務(wù)處負(fù)責(zé)人。“目前，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的‘營(yíng)改增’實(shí)施方案已經(jīng)明確，5月1日起，‘營(yíng)改增’之后，二手房稅負(fù)整體保持不變，少數(shù)納稅人稅負(fù)甚至?xí)霈F(xiàn)小幅下降。”該負(fù)責(zé)人表示。
據(jù)他介紹，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，我市不同于北上廣深地區(qū)，二手房增值稅執(zhí)行的規(guī)定是“個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。”而對(duì)于2年以?xún)?nèi)的住房出售，稅負(fù)較營(yíng)業(yè)稅略有下降。
“北上廣深等地區(qū)，對(duì)于2年以上住房實(shí)施區(qū)分征稅政策，其中非普通住宅按照差額5%進(jìn)行征稅，普通住宅則免征增值稅。連云港不屬于上述地區(qū)，對(duì)于2年以上的住房不區(qū)分普通、非普通，均實(shí)行免征增值稅的規(guī)定。以市民郭先生為例，他的情況按照新政策因?yàn)槟晗捱_(dá)標(biāo)依舊可以免征增值稅。”該負(fù)責(zé)人表示。
不滿兩年買(mǎi)賣(mài)稅負(fù)有所下降
“事實(shí)上，部分房主將不足2年的二手房銷(xiāo)售，或可因?yàn)?lsquo;營(yíng)改增’而享受到稅惠。”市國(guó)稅局貨物勞務(wù)處負(fù)責(zé)人表示，雖然“營(yíng)改增”后，稅率與以前營(yíng)業(yè)稅稅率相同都是5%，但是由于增值稅屬于價(jià)外稅，而營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，因此“營(yíng)改增”后，在進(jìn)行二手房交易時(shí)，二手房計(jì)算收入時(shí)將從房?jī)r(jià)中去除購(gòu)房時(shí)的增值稅，按照房?jī)r(jià)凈值計(jì)算。
他舉個(gè)例子，假設(shè)某位市民將購(gòu)買(mǎi)的住房在2年內(nèi)出售，出售價(jià)格為100萬(wàn)元。那么，根據(jù)現(xiàn)在的稅收政策，稅務(wù)部門(mén)將按照5%的營(yíng)業(yè)稅率征收，那么他需要繳納營(yíng)業(yè)稅（不考慮城建稅等其他附加稅）100×5%=5萬(wàn)元。但“營(yíng)改增”之后，這套相同價(jià)格的房子在2年內(nèi)出售，將征收增值稅（不考慮城建稅等其他附加稅）100÷（1+5%）×5%=4.76萬(wàn)元。
“這樣新政策和原政策相比，這位市民購(gòu)房就能少繳2400元的稅，稅負(fù)顯然是下降了。”國(guó)稅局貨物勞務(wù)處負(fù)責(zé)人說(shuō)，這次“營(yíng)改增”政策的調(diào)整，對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)并沒(méi)有增加稅費(fèi)，甚至變相降低了稅負(fù)，這將會(huì)對(duì)樓市上漲產(chǎn)生推波助瀾的作用。
